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　　界面新闻记者 | 王婷婷

　　界面新闻编辑 | 李慎

　　2026年开年 ，金惠明总算松了口气
。

　　这位上海民营房企大华集团的掌舵人，刚确认了两个项目的认购数据。1月20日
，大华·望樾结束认购，认购率109% ，成为2026开年首个认购破100%的楼盘 。1月21日
，大华星屿也认购结束，120套房源累计认购149组 ，认购率约124%
。

　　这两组认购数据不差
，在当下的市场里，甚至算得上是一份难得的开年礼。但金惠明也很清楚 ，对于一家房企而言
，认购只是开场，真正的考验在于开盘当天的去化率和随之而来的回款速度 。

　　作为近两年的“黑马 ”房企 ，大华集团已经历过多次战略调整
。从高调“走出去
”开启全国扩张之路
，到2025年坚决地“走回来”只重仓上海，大华集团在楼市调整期决心“背水一战 ”。

　　在2026年“双盘齐发
”之前 ，大华集团2025年在上海还推出了“地王”项目大华·静安年华 。项目位于静安大宁板块，均价13万元/平方米
，户型面积108平方米和123平方米，总价在1300万—1700万元左右
。

　　好不容易进入市区豪宅领域 ，但市场反响却未达预期。9月28日
，大华·静安年华开盘首推105套房源，截至2026年1月21日 ，项目网签比例为44.76%
，三个多月过去，去化还不足一半 。

　　现在 ，大华集团迫切需要通过大华·望樾与大华星屿这两大刚需项目打一场胜仗
，这将是验证其重仓上海战略能否跑通并重获市场与自身信心的关键一战
。

　　界面新闻了解到，位于青浦区的大华·望樾将于1月25日开盘 ，首推104套房源
，均价61619元/平方米；位于嘉定区的大华星屿将于1月27日开盘，首推120套房源 ，均价53095元/平方米。

　　从全国扩张到押注上海

　　曾在北京高调进军
、在杭州土地市场重金布局的大华集团，如今已完成战略重心回调
，将核心资源全面聚焦于上海大本营 。

　　2023年，大华集团一度成为土拍市场的“幸运儿 ” ，相继在北京、杭州等热点城市拿下热门地块。当年3月
，北京年内首轮土拍推出两宗地块，其中昌平朱辛庄地块热度最高 ，42家房企为之角逐
，创下当时的历史纪录
。

　　初次进京，大华集团便以2.38%的中签率摇号拿下这宗地块 ，最终成交价12.995亿元
，成交楼面价约3.55万元/平方米，溢价率15% ，销售指导价6.2万元/平方米。

　　当时有业内人士告诉界面新闻
，大华集团摇中这宗不大不小的地块，资金压力较小 ，虽然不在大热板块，但只要项目产品不出问题
，就不会愁卖，且也有一定利润空间 。果不其然 ，拿地6个月后
，项目大华·启宸府以6.19万元/平方米的均价推出338套房源，开盘即售出316套 ，销售金额超20亿元
。

　　同年5月
，大华又前往杭州搅动土地市场。在2023年杭州第四批次集中供地中，新街地块凭借位置优越 、板块内部无在售和待售项目吸引了66家房企参拍 ，结果仍是大华获胜
，成交价8.77亿元，楼面价15044元/平方米 ，溢价率11.44% 。

　　据界面新闻了解
，半年后，大华杭州项目也正式入市 ，两开两罄热销15亿元
。而且，在北京
、杭州积极拿地的同时
，大华集团也未放弃大本营，同年7月又在上海以10%的溢价率拿下闵行浦江地块。

　　中指研究院数据显示 ，在民营房企普遍减少拿地的行业环境下
，大华集团2023年以69亿元的权益拿地金额排行业第47名，超过金隅集团、中建玖合等央国企 。这一年 ，大华集团以385.7亿元的销售额排行业第44名
，较2022年上升了13名
。

　　但在经历了2023年的“高光时刻
”之后，大华集团战线突然开始收缩 ，选择自己最熟悉的战场上海
，2024年 、2025年都是如此。当时，一名大华集团内部人士告诉界面新闻 ，“今年拿地只看上海
，不去杭州苏州，能力有限 ，”

　　虽然不再扩张，但大华集团并非没有野心 。尤其当上海豪宅市场持续升温
、竞争日趋激烈之际
，大华也试图在这一赛道中占据一席之地
。

　　于是就有了2025年3月那场“地王 ”之夺。

　　在上海2025年第三批次土拍中，静安大宁地块的竞争尤为激烈 ，9家房企一比高低 。经过近1个小时67轮竞价
，大华以24.86亿元竞得，楼面价约92659元/平方米 ，溢价率32.31%
，成为新的大宁板块单价“地王”。该地块项目便是已经入市的大华·静安年华
。

　　刚需赛道也在同步发力。2025年，大华集团还以30.53亿元摘得青浦徐泾地块 ，该地块项目就是今天的大华·望樾；大华星屿所在地块也是2025年大华集团通过协议出让获取
，总价约14.6亿元 。

　　这家上海本土民营房企，近些年在扩张与收缩间反复进行
。

　　在房地产行业上一轮高速发展周期 ，大华集团曾在2018年开启“买买买
”模式。当年
，大华集团首入广州、惠州 、徐州
、昆明等城市，开启了激进扩张之路 。

　　在大本营上海也曾是“地主”般的存在
。2019年 ，大华集团曾在上海斩获10宗地块，成为地区拿地面积和拿地金额双料冠军
，新增拿地金额高达327亿元。

　　此后，大华集团进一步在各地加仓 ，曾短短一个月内分别在上海、天津 、南京
、江苏摘得地块
，总斥资逾百亿元 。媒体曾报道，2021年大华集团提出未来两到三年 ，以“提高去化
，做大规模 ”为经营导向，做大规模 ，力争三年内实现800亿的销售目标
。

　　只是到了2021年下半年
，房地产进入调整期，大华的全国扩张之路不得不减缓。也正是因为行业下行 ，上海逐渐成为兵家必争之地
，本土房企大华在上海逐渐优势不足，销售业绩节节下滑 ，排名由2020、2021年的第6名和第5名，下滑至2022年的第11位 。

　　这可能也是2023年大华集团选择“走出去
”的重要原因
。唯一不同的是
，这次的扩张，大华只聚焦热门地块 ，哪怕高溢价
，也绝不冒险。到2024年，楼市调整仍在持续 ，“求稳”是绝大部分房企的共识
，大华集团也决定留在上海 。

　　“这是我们自己的投资策略，就觉得上海比较好。 ”1月21日 ，大华集团内部人士告诉界面新闻
，“行业这么差，我们还能拿地 、保交楼 ，可以了
。
”

　　至于看好上海哪里
，上述人士向界面新闻表示，“板块库存少的 ，离市区近的。”

　　同策研究院联席院长宋红卫在接受界面新闻采访时也表示，战略收缩是所有房企的动作
，即便是头部央企，也很少重点布局非一线城市 。“比如杭州房企绿城 ，重心也在向上海转移
。 ”

　　品质难提升

　　大华集团将全部重心押注上海
，试图依托其深厚的本土根基打开局面。在这一战略下，攻克高端豪宅市场成为其验证能力、提升利润的试金石 。

　　静安大宁的“地王
”项目 ，便是其打响高端市场的第一枪
。该项目的成败
，不仅关系到单盘利润，更是大华能否在竞争最激烈的赛道上重新树立品牌形象
、站稳脚跟的最直接证明。

　　大华集团内部对大华·静安年华十分重视 ，不仅为项目打造出静安首个三阳台户型
，同时还是上海首个全线“三阳台”户型 。再加上赠送的飘窗（部分户型270度转角飘窗），户型的实得率最高可达到约96%
。

　　而且 ，大华·静安年华（13万元/平方米）还采取了更具竞争力的定价策略
，其均价明显低于同板块竞品项目中建·玖上琅宸（14.68万元/平方米）。高得房率叠加价格优势，大华·静安年华的销售表现依然未能达到预期 ，甚至不如中建·玖上琅宸 。

　　据界面新闻查询，2025年9月21日
，中建·玖上琅宸首开140套房源，均价14.68万元/平方米 ，截至2026年1月21日
，项目网签比例为64.29%
。而几乎同一时间入市的大华·静安年华，104套房源截至目前网签比例为44.76%。

　　其实大华·静安年华在认购上就明显处于劣势 。9月17日 ，大华·静安年华开始启动认筹
，9月23日获得81组意向认购客户，具备有效认购资格的有72组意向客户 ，有效认筹率为68.6%
，创下了2025年以来静安新房倒数第二的认购率。

　　开盘当天，大华·静安年华官宣去化78套 ，去化率74%
。如今三个多月时间过去
，网上房地产显示，项目已售47套 ，去化率约44.76%，与宣传口径差距较大。

　　11月14日
，中建·玖上琅宸二批次入市，150套房源均价14.68万元/平方米 ，截至2026年1月21日
，网签比例为30.67% 。但直到现在，大华·静安年华二批次还未有入市的动态
。

　　据业内人士测算 ，大华·静安年华所在地块
，大华集团拿下的是楼面价约92659元/平方米，溢价率32.31% ，那么销售均价大概在16万元/平方米
，成本在13万元/平方米，而首开房源刚好在成本预测值。

　　“主要看中地块的配套好 ，有12年学区 。 ”大华集团内部人士曾向界面新闻表示
。

　　一名房企内部人士告诉界面新闻
，大华·静安年华所在的板块，近年来不乏品牌房企打造的标杆项目 ，客户对比效应明显。在均价13万的价位段，购房者对于细节、工艺 、用材和圈层纯粹性有着严苛要求
，这些都不是靠短期内就能实现的 。

　　更重要的是，品质问题一直是大华集团这家“黑马
”房企难以摆脱的标签
。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦向界面新闻表示 ，大华集团本身就是做旧改起家
，很多项目都是旧改项目，其中不乏超大社区建设 ，要让他在公开市场有特别好的品质表现
，可能比较难。

　　值得一提的是，近几年 ，大华集团在全国多地的项目交付质量问题持续引发争议 。如上海沄萃府被曝出室内及地下车库存在严重渗漏
，西安大华锦绣前城出现地板与窗户裂痕，武汉大华锦绣前城则有多处墙面发霉
、漏水等问题 ，不断被业主进行维权
。

　　此外
，接连重仓拿地，也让大华集团负债攀升。历年债券年报显示 ，大华集团负债总额从2017年的440亿元上升至2024年的1053亿元，净资产区间值为391亿—456亿元 。

　　“负债高
，是行业特性。”大华内部人士向界面新闻表示，公司的财务状况还可以 ，没有美元债
，没有特殊融资模式，基本上多数融资都是银行的标准融资 ，“（大华·静安年华）销售的话
，现在全上海都不太好
。 ”

　　豪宅市场受挫之后的大华集团，正将希望寄托于刚需市场。2026年开年 ，大华·望樾与大华星屿两大新盘的较高认购率
，或许为大华集团上下带来了不少信心 。

　　而随着两大刚需项目即将开盘，大华能否凭此扭转豪宅失利的被动局面 ，真正实现其战略收缩后的关键破局？